מבוא למניות נדל"ן

מניות של נדל"ן

אחת הדילמות הותיקות ביותר של משקיעים, או בכלל של מי שיש בידיו סכום כסף משמעותי היא, האם להשקיע בנדל"ן? כלומר לרכוש נכס נדל"ן כלשהו: דירת מגורים או משרד ולהשכיר אותו הלאה? או לחלופין האם להשקיע במניות ובנכסים פיננסיים אחרים?הדילמה שרירה וקיימת. המצדדים בהשקעות נדל"ן ידברו על שמירת ערך הנכס לאורך שנים ועל התשואה החודשית מהשכירות, בעוד המצדדים בהשקעות בבורסה מדגישים את התשואה הנמוכה שעוד חייבת במס גבוה כפי שקיים בשוק הנדל"ן ואת חוסר הנזילות במימוש נדל"ן. בפעם שעברה דיברנו על השקעות לטווח ארוך. היום נתמקד במניות נדל"ן בתור אפיק השקעה.

האמת היא, שהכי טוב היה לו ניתן היה לשלב בין שני אפיקי ההשקעה האלה. אבל יש לכך פתרון!!! ואלה הן מניות הנדל"ן, גם נזילות של מניות וגם צמידות די גבוהה למה שמתרחש בשוק הנדל"ן.

שוק ההון

במבוא למניות נדל"ן שנסקור כאן בקצרה נציץ למדד נדל"ן 15, שהוא מדד המורכב מ- 15 מניות הנדל"ן הגדולות ביותר בשוק הישראלי.

לא להתבלבל – מדובר במניות של חברות נדל"ן מניב, ולא חברות קבלניות, כלומר מניות של חברות יזמיות, שבונות ומשכירות את הנכס ומרוויחות משני גורמים: האחד – שכירות חודשית שמזינה את תזרים המזומנים של החברה (ולעיתים אחוז מסוים ממחזור העסקאות של השוכר – בקניונים למשל), והגורם השני – עליית ערך נכסי הנדל"ן שהחברה מחזיקה.

במדד נדל"ן 15 ניתן למצוא למשל את קבוצת עזריאלי המחזיקה נכסים במיליארדי שקלים, את חברות אלוני חץ, קרן ריט 1 ועוד חברות רבות הפועלות בתחום, כלומר רוכשות נכסים פעילים ומשכירות אותם או קונות מגרשים ובהליך יזמות מקימות על המגרש נכס מניב.

חברות אלה פועלות בעיקר בתחום הנדל"ן המניב העסקי, בניגוד לנדל"ן למגורים, כך חברת עזריאלי שפועלת בתחום הקניונים, או חברת מליסרון של משפחת עופר שגם פעילה בתחום הקניונים. אותו הדבר גם לגבי חברת ביג, איירפורט סיטי, גב ים, אמות או גזית גלוב הפועלות בתחום מתחמי הקניות וגם בתחום המשרדים, כולל גם בחו"ל עבור חלקן.

לא בכדי השילוב בין שוק המניות ושוק הנדל"ן אל תוך מדד הנדל"ן יוצר יתרונות מהותיים למשקיעים בו. כך למשל, השקעה ישירה בנדל"ן כוללת חסרונות גם חסרונות פוטנציאליים, כגון: כדי לרכוש נכס נדל"ן יש צורך בהון עצמי גדול של מאות אלפי שקלים ויותר, וגם להשתעבד למשכנתא למשך שנים.

החזקת נכס נדל"ן גורמת לחוסר גמישות בהליך המימוש, מה שמחייב לפעמים זמן המתנה ארוך לאיתור הקונה ולסיום הליך המכירה. וישנם גם היבטי תחזוקת הנכס, מיסוי, שוכרים "רעים" שלא משלמים ותשואה כללית נמוכה יחסית, בגלל ערכם הגבוה של הנכסים בארץ.

מצד שני שוק המניות טומן בחובו סכנות מסוג אחר, כמו חשיפה למפולות חדות, לצד היכולת להשיג תשואות גבוהות, נזילות גבוהה לצד אי ודאות, מיסוי נמוך יחסית אבל דמי ניהול, דמי משמרת ועמלות קניה ומכירה השוחקות את התשואה.

לכן מי שרוצה להשקיע בתחום הנדל"ן ואין לו הון עצמי גדול, יכול דרך השקעה במניות נדל"ן 15 להשקיע למעשה בנכס נדל"ני מניב, כמובן בשותפות עם שאר בעלי המניות, וכך הוא הופך לבעליו של נכס נדל"ן מניב ונזיל, אסטרטגיה בעלת פוטנציאל תשואה לא רע בכלל.

עובדה שגם בתקופת ירידות במהלך תחילת שנת 2015, העניק מדד נדל"ן 15 מינואר 2015 ועד ספטמבר 2015 תשואה של כ- 13%, הרבה מעבר לתשואה שהייתה מתקבלת מהשכרת דירת מגורים או משרד.

המידע באדיבות אתר iMarkets המספקים פלטפורמה למסחר באופציות בינאריות, מהמובילות בישראל ובעולם.

Uncategorized השקעות מחייה בחו"ל נדל"ן
המשך לעוד מאמרים שיוכלו לעזור...
ייעוץ על מס הכנסה ברילוקיישן
מיסים. מי מאיתנו לא שילם וממשיך לשלם מייסים מידי חודש? נראה שזו חוויה שכולנו עוברים אך מה קורה כאשר...
קרא עוד »
מאי 11, 2021
שטיחים עגולים, עיצוב חדשני ששווה להכיר
שום דבר לא נראה טוב בחדר או במטבח כמו שטיח יפיפה שיוצג בו. שטיח הוא פריט חשוב לבית אשר גורם לבית להראות...
קרא עוד »
מרץ 22, 2020
תמא 38 – מה זה אומר והאם חכם לעשות את זה
בשנה האחרונה עולה לא מעט לכותרות הנושא של תמא 38. נושא זה מלווה אותנו כבר שני עשורים בערך, בעקבות החלטה...
קרא עוד »
נוב 26, 2019